修繕工事のコンサルティング

改修設計業務

■はじめに
居住用資産としての価値保全のため、劣化部位の修繕、素材性能の回復（防水・シーリング・仕上材等）、美観の維持、生活環境の向上を目的として、改修設計業務を行います。

基本設計業務
■修繕範囲・工法の検討確定及び工事概算金額書作成
  • ①下記を考慮し修繕範囲の検討を行います。
    • ●劣化状況：現地調査により判定された劣化ランクを勘案し修繕範囲を検討します。
    • ●組合予算：今回計画されている大規模修繕工事の予算を勘案し修繕範囲を検討します。
    • ●仮設足場の必要性：工事に際しては、仮設足場が必要な部分と必要でない部分があります。これらを分類し仮設足場が必要　　な部分は優先して検討します。必要でない部分については、劣化状況・組合予算等を考慮し修繕範囲を検討します。
  • ②工法・仕様あるいは材料等について、複数プランにより、機能性・経済性の観点から検討します。また、可能な限り施工見本　等を準備し、具体的な資料に基づき検討します。
  • ③前述の各項における基本作業を通じて確定した修繕対象部位・工法・仕様に基づき数量積算を行い、工事積算金額書（設計価格）　を作成します。
実施設計業務
■設計図書の作成（仕様書・見積要項書・見積書式）
①仕様書
基本設計業務にて検討・確定した内容に基づき、特記仕様書を作成します。これは、施工方法・材料等細部にわたっての仕様　を規定する図書となります。また必要に応じて、立面図・平面図、計画図等の図面を作成します。
②見積要項書
工事会社に見積依頼をするに際し、見積書提出の諸条件（提出書類・現地調査日・見積提出期限等）を定めた見積要項書を作　成します。この中には、当該工事に関しての保証条件なども含まれます。
③見積書式（金抜き見積書）
工事会社から見積書を取得するにあたり、共通の書式、項目、数量で見積り作成させることを目的とした見積書式（金抜き見　積書）を作成します。この共通書式を用いることにより、各社の見積金額の比較検討、各社の特徴が明確になります。
施工会社選定補助業務

■はじめに
①公募⇒②（一次選定）見積依頼先選定⇒③（二次選定）ヒアリング先選定⇒④（最終選定）ヒアリング実施この手順を踏むことにより、競争原理が働き適切な価格と選定がなされるものと考えられますため、以下ご提案いたしますが、詳細は組合協議といたします。また、各選定過程における判断は組合にて行うものとします。

募集業務

■募集要領・応募資格条件を組合協議の上決定し、広告掲載原稿を作成、広告掲載に関する事務手続きを行います。

応募会社概要一覧表の作成

■応募会社から提出された資料に基づいて、会社概要一覧表（資本金・技術者数・集合住宅改修工事実績等）を作成します。
第一次選定：応募先より、応募会社概要一覧表を参照し、見積依頼会社を選定します。

＊工事内容によっては保証が長期にわたりますので、健全な経営内容であることが求められます。必要に応じ帝国データバンク（調査機関）による評価点を参考にします。

見積依頼・質疑応答

■第一次選定による見積依頼先に、設計図書：見積要項書・仕様書（図面含む）・金抜き見積書式（フロッピーディスク）を送付します。質疑に対し回答します。質疑応答はEメールにて行います。

＊業者の現地下見については、組合にて日時調整をお願いいたします。

見積書開封

■期限に提出された各社の見積書を、複数の役員立会いのもとに開封して、金額を確認します。

見積内容比較一覧表の作成・分析

■提出された各社の見積書について、大項目および主要詳細項目の金額比較一覧表を作成します。（共通見積書式による見積ですので、見積内容比較一覧表による比較が容易で、各社の傾向がわかります）

第二次選定：見積内容により、ヒアリング出席会社を選定します。

ヒアリング実施

■質問項目を作成（組合協議）し、ヒアリングの司会・進行をいたします。

＊ヒアリングには現場代理人の出席が必要。集合住宅の改修工事は、新築工事と違って生活の場で行われるものですから、工事実施にあたって、居住者にどれだけ配慮し工事を進めるのか、現場代理人から話を聞く必要があります。当日最終見積り金額を提示させる場合があります。

工事管理業務

■はじめに
集合住宅の大規模修繕工事監理業務は、発注者である管理組合サイドに立ち、品質（仕様書どおりの施工）、安全（居住者・工事者・外来者の安全確保）、工程（予定工期内の進捗管理）を中心に行ないます。加えて弊社では、生活の場で行なわれる修繕工事という特殊性を考慮し、居住者の安全性を含む日常生活の調和に十分な配慮がなされた工事の実施を監理者の役割と考え業務にあたります。

■工事監理業務概要
監理業務を大別すると、以下の４項目となります。

施工前管理業務
①工事請負契約の作成

契約内容の確認及び監理会社として押印します。

②工事説明会資料の指導・工事説明会立会い

資料の内容を確認します。　特に生活環境へ配慮した内容であるか確認し、指導します。又、施工会社主催の工事説明会に立　会います。

③施工会社への工事体制・施工計画指導

現場体制（緊急連絡網、品質管理体制、施工会社組織表等）と本社支援体制の確認指導、又施工計画書内容審査を行い、不備、　不十分な点を指導します。

④関係諸官庁手続き確認

労働基準監督署への足場設置届けの確認を行ないます。

⑤仮設配置計画の指導・確認

仮設事務所・仮設足場の設置計画を指導・確認します。

施工管理業務
①品質・工程・安全管理業務

品質に関しては、下地補修の劣化図の確認・承認・施工方法と仕様書の整合性の確認・指示を行ないます。又、外壁の試験施　工に立会い、塗布量・希釈率・パターン・色彩の確認を行ないます。工程に関しては、作業員の出面の確認・進捗状況の把握を行い、　予定工期内の進捗について監理指導を行ないます。安全に関しては、安全対策の充実度を確認し、居住者・工事者・外来者に　対する安全管理の指導を行います。

②材料確認

入庫時に塗装材料・シーリング材料・下地補修材料・防水材料・床材料などの材料確認・数量検査を行います。

③中間・完了

検査の実施適宜施工工程毎に中間検査を行います。足場解体時・完了時は、施工会社の自主検査終了後、監理者　検査を行います。

④工事詳細部分の現場指示

下地補修の施工方法・色彩計画・色分けの納まり・防水工事の納まり、工事中検討が必要な事項が生じた場合は適宜施工会社　と協議を行い、適切な指示を行います。

⑤精算・追加・変更工事の指示

実費精算、追加・変更工事が生じた場合、工事内容の審査・金額の妥当性の審査を行います。又、必要に応じ工事出来高の査　定を行います。

⑥配布・掲示資料などの指導

居住者へのチラシ配布・掲示板等の広報方法、内容の確認・指導を行います。

⑦クレーム・アクシデントの対応

居住者からの問合せ・苦情に対する対応状況の確認及び処理方法の指示（監理者権限内の処理・組合協議）を行います。
又、アクシデント（風水害等天災）に対する対応を行います。

⑧検査記録の確認・承認

施工会社の自主検査記録の内容を確認し、承認を行います。

⑨工事期間中の定例会議出席（月1回）

工事期間中の定例会議に出席すると共に、連絡・報告・相談のシステムを構築し、指示事項を施工会社が速やかに遂行するよ　う指導を行います。又、施工会社及び管理組合との定例会議の議事録の確認・承認を行います。

施工図書作成指導業務
①工事監理報告書作成

監理者としての管理業務概要・監理日誌・指示書・検査等の資料を取り纏め、報告書を作成、提出します。

②竣工図書作成の指導・確認

住民対応記録・工事記録写真・使用材料リスト・下地補修図・保証書・工事日報等の竣工引渡し書類の確認・指導を行います。

③竣工引渡しの立会い

管理組合の完成検査に立会い、引渡しを行います。

アフターケア業務
①工事保障期間内の瑕疵に対する施工会社指導

各地施工部位の保障期間内における瑕疵項目に対する対応を指導します。

②施工会社定期点検指導及び立会い確認

アフター点検業務の回数は、初年度点検に加え、各種工事の保障期間内の各期限年を点検実施年とします。尚、立会いは各種　期限年ごとに各1回とします。

大規模修繕工事スケジュール（50世帯 ファミリータイプマンション）
大規模修繕工事スケジュール（50世帯 ファミリータイプマンション）
期間 作業内容 推進当事者 摘要
1日（2時間） ・業務委任契約書締結 ・理事会⇔BDAC
・スケジュール表提出 ・BDAC⇔理事長
・建物診断工程調整打合せ
2ヶ月 ＜建物診断＞
建物調査・ロボット診断 ・調査員10名程度
共用部目視調査・他
1日（2時間） ・建物診断報告会 ・BDAC⇔理事会
1ヶ月 工事計画・工程・特記仕様書・設計図書・予算金額概算書の検討 ・BDAC⇔理事会
1日（2時間） ＜総会開催、修繕工事の説明及び承認＞ ・理事会＋BDAC⇔組合員
2ヶ月間 ＜施工業者公募・選定＞
・見積参加業者の公募 ・理事会（委員会）
・見積参加業者の公募締切・まとめ ・理事会（委員会）⇒BDAC
・見積参加業者の選定（書類選定） ・理事会（委員会）⇔BDAC
・見積合わせ参加業者に現場開催案内（telまたはfax） ・理事会（委員会）
・図面渡し、現場説明会
※場所：エントランス（仮）		 ・理事会（委員会）⇔BDAC
・質疑締切 ・参加業者⇒BDAC
・質疑回答 ・BDAC⇒参加業者
・見積締切 ・理事会（委員会）
・見積書の内容の検収と分析 ・BDAC⇒参加業者
・見積書の査定報告、ネゴ対象業者選定 ・BDAC⇒理事会（委員会） 2業者程度に絞込み
・ネゴ対象業者に開催日時の連絡（telまたはfax） ・理事会（委員会）⇒選定業者
・各業者別にネゴシエーションの実施
・請負業者選定会議にて業者内定		 ・理事会（委員会）＋BDAC⇒選定業者
・理事会（委員会）⇔BDA		 委託会社：技術ネゴ
委託会社：補足説明
・ネゴ参加全業者に結果通知 ・理事会（委員会）⇒決定業者
1ヶ月間 ＜工事着工準備＞
・工事請負契約締結、契約金の支払		 ・理事会（理事長）⇔決定業者 委託会社立会い
⇒工事準備期間に移行（仮設計画・工事計画） ・決定業者
・工事期間中の注意事項等の住民説明会 ・決定業者＋BDAC⇒組合員 立会人：理事会
約5ヶ月間 ＜工事着工＞
〔工事着工〕工事着手金の支払 委託会社現場管理
（工事期間中12日程度）
・[補修実施数量算定]
実施の為の下地調査開始（仮設足場完成後）		 ・理事会（委員会）、決定業者
〔工事期間中〕
・3者により定例会議の開催（隔週） ・理事会（委員会）、決定業者
⇒工事毎に委託会社検査の実施 ・BDAC、決定業者
・工事中間金の支払 ・理事会⇒請負業者
1ヶ月間 ＜書類作成期間＞
・工事手直し、工事報告書・保証書の作成
・工事費残金の支払い		 ・決定業者 引渡し1ヶ月以内に提出
BDAC=株式会社 建物診断調査センター
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